Bezumowne korzystanie z nieruchomości, cz. II

W polskim prawie cywilnym nie mówiło się dotąd wprost o zasadach ustanawiania i wyceny służebności infrastrukturowych, od niedawna nazywanych służebnościami przesyłu. Uregulowana była natomiast sprawa służebności drogowych będących faktycznie jednym z przypadków szczególnych liniowych służebności przesyłu. Orzecznictwo sądów powszechnych z ostatnich lat wskazuje na daleko idące podobieństwa pomiędzy służebnościami drogowymi, a coraz częściej będącymi przedmiotem postępowań sądowych służebnościami przesyłu związanymi z instalacjami służącymi przesyłowi mediów, energii, informacji itp. W związku z tym można przyjąć, że zasady wyceny tych służebności – drogowych oraz przesyłu powinny być podobne.

Jest rzeczą oczywistą, że ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie korzystania w pewnym rozmiarze i pewnym sposobie z cudzej nieruchomości powoduje pewne ograniczenie praw właściciela i może w związku z tym spowodować utratę wartości nieruchomości. Może spowodować utratę wartości, ale nie musi i każdorazowo zależy to od sytuacji szczegółowej w terenie i na rynku.

Ustawodawca w KC (art. 145 § 1 oraz art. 3052) zapisał generalnie, że ustanowienie służebności następuje za wynagrodzeniem. KC nie precyzuje jednak szczegółowych zasad kształtowania, jak i poziomów tego wynagrodzenia. Nie odnosi się także do okresów istnienia tej służebności. Wszystkie te elementy podlegają swobodzie kształtowania stosunków umownych w umowach cywilnoprawnych. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności może być obciążeniem okresowym lub jednorazowym, w przeciwieństwie do odszkodowania, które jest zawsze aktem jednorazowym. Generalnie można postulować, aby zgodnie z logiką funkcjonujących stosunków podobnych, wynagrodzenie za służebności okresowe było świadczeniem okresowym i powinno trwać tak długo, jak długo trwa okres obciążenia nieruchomości służebnością, zaś wynagrodzenie za służebności bezterminowe było albo świadczeniem okresowy albo jednorazowym. Przy tym wynagrodzenie ustalone w formie świadczeń okresowych za ustanowioną służebność, może być zmienione w razie zmiany stosunków (art. 907 § 2 KC; uchwała SN z 8.9.1988 r., III CZP 76/1988, OSNCP Nr 11/1989, poz. 182.).

Dla każdego rzeczoznawcy majątkowego pozostaje oczywistym, że alternatywa zakreślona powyżej zakłada możliwość przeliczenia świadczenia okresowego na świadczenie jednorazowe. Tak jest w rzeczywistości, ale to przeliczenie nie ma nic wspólnego z mechanicznym kapitalizowaniem wartości rocznej służebności według ustawy z 28.7.1983 r. o podatku od spadków i darowizn, która to kapitalizacja dokonywana jest jedynie w celach podatkowych, a nie w celach transakcyjnych.

Na gruncie przepisów prawa cywilnego występują pojęcia „wynagrodzenie” i „odszkodowanie” (lub „naprawienie szkody”), które nie są synonimami. Zauważyć przy tym trzeba, że oba te pojęcia nie mają w KC definicji legalnej i znaczenie ich oraz zakres trzeba każdorazowo wiązać z kontekstem normatywnym, w którym zostały użyte. Jak wynika z przepisów KC i orzecznictwa, co do zapłaty za ustanowienie służebności, KC używa określenia „wynagrodzenie”. Potwierdza to następujące orzeczenie SN z 8.5.2000 r. (V CKN 43/2000) – „Według art. 145 KC, ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem, co pozwala na wnioskowanie, że ustanowienie tej służebności może nastąpić tylko jednocześnie z przyznaniem wynagrodzenia osobie, której nieruchomość została obciążona. O wynagrodzeniu sąd orzeka z urzędu. Pojęcie wynagrodzenia jest szersze niż pojęcie odszkodowania. Jednakże w razie powstania szkody fakt ten musi być uwzględniany przy określeniu wysokości i rodzaju należnego wynagrodzenia. Wynagrodzenie należy się bowiem już za samo ustanowienie drogi koniecznej, chociażby nie wynikła stąd żadna szkoda dla właściciela nieruchomości obciążonej. Jeżeli właściciel tej nieruchomości powołuje się na negatywne dla niego zmiany, będące następstwem obciążenia jego nieruchomości bądź wywołujące uszczerbek majątkowy, to jego obciąża ciężar dowodu (art. 6 KC)”.

Zatem nie powinno ulegać wątpliwości, że w zakresie wynagrodzenia za ustanowienie służebności powinno być ujęte także odszkodowanie – o ile oczywiście wystąpiła szkoda. Oto więc wiązka roszczeń, jakie właściciel może podnosić w związku z istnieniem na jego nieruchomości obcych instalacji:

– zapłata za korzystanie z nieruchomości,

– odszkodowanie za szkody powstałe w trakcie robót budowlanych w związku z budową infrastruktury,

– odszkodowanie za zmniejszenie się wartości nieruchomości spowodowane lokacją infrastruktury, o ile takowe nastąpiło,

– odszkodowanie z tytułu utraconych pożytków w związku z lokacją infrastruktury.

Co do zasady, wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno – jako swoiste odszkodowanie – rekompensować wszystkie uszczerbki majątkowe, jakie powoduje u właściciela obciążanego gruntu. Zatem należy w każdym pojedynczym przypadku szczegółowo rozparzyć możliwość wystąpienia każdego w wymienionych powyżej tytułów. Dlatego też w poszczególnych przypadkach wiązka ta ulegać może różnym modyfikacjom.

Jarosław Matejczuk
rzeczoznawca majątkowy
członek PTRM, członek Rady PIRM