Bezumowne korzystanie z nieruchomości, cz. III

W polskim prawie rzeczowym, służebność zaliczana jest do ograniczonych praw rzeczowych i jako taka jest prawem, które może być oszacowane metodami dostępnymi dla szacowania nieruchomości.

Ponieważ, tak służebność jak i uszczerbek majątkowy czyli faktycznie odszkodowanie dają się oszacować, to można postawić hipotezę, że wynagrodzeniem za ustanowienie służebności przesyłu powinna być suma wartości służebności i odszkodowanie za uszczerbek majątkowy powstały w wyniku alokacji służebności – szkoda rzeczywista plus utracone pożytki.

Pozostawiając na razie na boku uszczerbek majątkowy, zajmijmy się wartością służebności. W celu uzyskania wiedzy o wartościach służebności, dokonano szczegółowej analizy treści umów sprzedaży nieruchomości oraz wpisów o tych transakcjach w bazie danych prowadzonej przez regionalne środowisko rzeczoznawców majątkowych w Trójmieście i okolicach. Baza obejmowała w dniu analizy w 2010 r. ponad 175 000 wpisów o transakcjach rynkowych zaistniałych na terenie województwa pomorskiego w okresie ostatnich 6 lat w tym ponad 75 000 transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, z czego co najmniej w 2550 przypadkach dochodziło do ustanowienia służebności albo do jej opisania. Analiza ta pozwoliła na sformułowanie następujących wniosków:

– brak jakichkolwiek informacji co do ustanawiania samodzielnych służebności przesyłu pod sieci infrastrukturowe,

– zdarzają się służebności związane z przeprowadzeniem przyłączy do pojedynczych budynków mieszkalnych, a i to bez podania wartości, która to wartość najwidoczniej jest ujęta w cenie nieruchomości,

– brak wiarygodnych transakcji ustanawiania, zmiany i znoszenia służebności za zapłatą,

– brak wiarygodnych par transakcji nieruchomościami obciążonymi służebnościami i nieobciążonymi służebnościami z zachowaniem wystarczającego podobieństwa tak w zakresie nieruchomości jak i treści służebności,

– mechanicznie powielane są w umowach sprzedaży pewne stawki wynagrodzenia lub też wartości służebności i najczęściej bez związku z konkretną umową, a w związku z konkretnymi kancelariami notarialnymi. Kwoty podawane zależą bardziej od adresu kancelarii notarialnej niż od adresu, stanu nieruchomości i treści służebności. Powyższy fakt nie powinien budzić większego zdziwienia, gdyż wartości te nie są podstawą przepływu pieniądza, a służą jedynie rozliczeniom podatkowym, co w sposób naturalny daje impuls do ich zaniżania.

– kwotowania wartości służebności są oczywiście zdecydowanie niższe od wartości całych nieruchomości i to co najmniej o jeden rząd wielkości, co przy zważeniu, że czynnik niesystematyczny oraz zdolności negocjacyjne stron umowy wpływają w zakresie do 10–15% ceny, to szacowanie różnicowe wartości służebności na takiej bazie danych wyjściowych nie prowadzi do sensownych wyników,

– niejednokrotnie okazuje się, że nieruchomości obciążone osiągają ceny wyższe niż podobne nieruchomości bez obciążenia, co oczywiście nie może prowadzić do wnioskowania o zbawiennym wpływie istnienia służebności drogowych na wartość nieruchomości obciążonych. Jest to obraz nieprzejrzystości rynku.

Czy to oznacza, że nie ma sposobu na oszacowanie wartości służebności przesyłu, a w konsekwencji na oszacowanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo sieciowe ?

Tak źle nie jest, ale możliwość użycia konkretnych rozwiązań warsztatowych zależy bardzo od konkretnej zastanej na terenie nieruchomości sytuacji prawnej, technicznej oraz rodzaju sieci i jej parametrów technicznych. Dlatego też nie można ich uogólniać. Jedyną rzeczą wspólną, jest oparcie się o wartość zajętej nieruchomości oraz stopień ingerencji uprawnionego w prawo własności.

Należy przy tym zauważyć, że w przypadkach pozwów sądowych dotyczących przypadków bezumownego korzystania z nieruchomości w sposób równoważny pod względem techniczno-użytkowym z posiadaniem służebności przesyłu, najczęściej roszczenie dotyczy tylko zapłaty za korzystanie z nieruchomości i pomija wątek szkody. Dlatego też uzyskiwane kwoty wynagrodzeń są niesatysfakcjonujące dla właścicieli nieruchomości. Jak na razie trudno stwierdzić, czy dochodzenie odszkodowania za szkodę rzeczywistą oraz utracone pożytki może być realizowane w ramach pozwów o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Jednak z pewnością wymagałoby to zupełnie innego formułowania treści pozwów.

Refleksji wymaga też data poziomu cen, według których powinno być określane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Ponieważ – jak to stwierdzono już wcześniej – punktem wyjścia jest wartość nieruchomości, to zagadką pozostaje według jakiej daty tę wartość oszacować:

– czy według daty lokacji infrastruktury,

– czy według daty zajęcia – to na ogół okres 10 lat wstecz i to już samo w sobie jest problemem, bo wartość taka zmienną jest w czasie,

– czy może według daty ustalenia zapłaty.

Ponieważ głównym celem, dla jakiego jest szacowane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo sieciowe, jest naprawienia szkody polegającej na nieuiszczaniu tego wynagrodzenia w okresach minionych, a dodatkowo nie ulega wątpliwości, że powinno być wypłacone w pieniądzu, to istnieją wszelkie przesłanki do uwzględnienia postanowień art. 363 § 2 KC, zgodnie z którymi, jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania.

Jako jedno z uzasadnień takiego stanowiska można przytoczyć argumentację Sądu Najwyższego do jednego z wyroków z 2000 r.:

„… (uzasadnienie uchwały z 7.01.1998 r., III CZP 62/97, OSNC Nr 6/1998, poz. 91). Jak to podkreślił Sąd Najwyższy w ostatniej z powołanych uchwał wynagrodzenie to nie dzieli się na świadczenia okresowe i nie może być dochodzone na przyszłość, jak np. alimenty czy renta, gdyż okresowej płatności nie przewiduje ustawa, lecz jest należnością jednorazową za cały okres korzystania z rzeczy przez posiadacza bez tytułu prawnego.”

Owa płatność jednorazowa wyrównuje szkodę powstałą w skutek nie uiszczania wynagrodzenia w okresach kiedy to dochodziło do bezumownego korzystania. Bez odpowiedzi niech na razie pozostanie pytanie – czy budowa sieci przesyłowej na gruncie rolnym powoduje wzrost czy spadek jego wartości ? Wszak otwiera drogę do generowania strumienia dochodów.

Jak więc widać rzecz jest dosyć skomplikowana wewnętrznie, a przecież mieliśmy zając się tylko jedną ze składowych służebności przesyłu, czyli wynagrodzeniem za korzystanie z nieruchomości. Być może będzie jeszcze okazja do dokładniejszego omówienia pewnych propozycji szacowania wynagrodzenia, które pojawiają się w praktyce. Sprawa ta nie jest wszak uregulowana w przepisach, zatem pozostaje w zakresie warsztatu zawodowego.

Dlatego też z należytą rezerwą trzeba podchodzić do wszelkiego rodzaju szkoleń w tym zakresie, gdyż tak naprawdę są tam prezentowane ex cathedra tylko prywatne opinie osób je prowadzących. Rzeczywista dyskusja w tym zakresie dopiero przed nami.

Pierwszy krok w tym kierunku został już wykonany. Oto 12.3.2010 roku w Warszawie, w budynku NOT przy ul. Czackiego 3/5 odbyło się z inicjatywy pierwszego Prezesa PIRM kol. Janusza Nowaka, spotkanie warsztatowe rzeczoznawców na temat metodyki określania wartości służebności.

Jarosław Matejczuk
rzeczoznawca majątkowy
członek PTRM, członek Rady PIRM