Bezumowne korzystanie z nieruchomości

Przemierzając powierzchnię Ziemi, napotykamy co rusz na różnego rodzaju sieci i pojedyncze instalacje infrastrukturowe. Część z nich znajduje się na terenach publicznych, ale znaczna część na terenach prywatnych. Najczęściej sytuacja prawna zajęcia nie jest uregulowana, nawet wtedy gdy infrastruktura została pobudowana tam w zgodzie z przepisami prawa, w tym prawa budowlanego. Nieuregulowane pozostają wciąż zagadnienia płatności za korzystanie z cudzej nieruchomości.

Dość często dochodzi przy tym do rozpatrywania przez sądy powszechne spraw na tym tle, gdzie istotą postępowania jest m.in. określenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwa sieciowe w postaci eksploatacji na jej terenie różnych instalacji. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na uregulowanie art. 140 KC, stwierdzającego, że właściciel może w granicach prawa, a z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, a w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. Wynika z tego wprost, że korzystanie z danej rzeczy przez inne osoby niż właściciel może wymagać zapłaty stanowiącej właśnie ów pożytek z rzeczy należny właścicielowi. Jest przy tym oczywiste, że nieruchomość jest rzeczą..

Sąd Najwyższy w jednym z wyroków z 2005 r. stwierdził, że:

„1. Jeśli właściciel albo jego poprzednik prawny zgodził się na zainstalowanie na jego nieruchomości urządzeń do przesyłania mediów, nie może żądać ich usunięcia. Jest to z jego strony zobowiązanie trwałe.

2. Do istoty prawa własności należy prawo pobierania pożytków ze swej rzeczy, a zatem korzystanie przez inne osoby z rzeczy cudzej co do zasady winno być odpłatne.”

Jak wynika z uzasadnienia tego wyroku, pomimo istnienia nieodwołalnej zgody na umieszczenie infrastruktury na terenie nieruchomości, z której to zgody wynika brak uprawnień do żądanie jej usunięcia, istnienie tejże infrastruktury poddaje się działaniu art. 140 KC, czyli może wymagać zapłaty.

SN w innym wyroku z 2005 r. stwierdził także, że: „Podstawa ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości powinna być kwota, jaką posiadacz (także posiadacz służebności) musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie”. Jak zatem widać, zapłata za korzystanie z cudzej nieruchomości jest należna. Należy tylko poszukać sposobu jej określenia.

W jednej z ostatnich nowelizacji KC wprowadzono do niego pojęcie służebności przesyłu opisanej w art. 3051 do 3054. Kluczowym jest art. 3051 KC, który stwierdza, że „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Nadto trzeba wiedzieć, że zgodnie z już istniejącym orzeczeniem SN z 2008 r. „Służebność przesyłu, uregulowaną obecnie w KC, a wcześniej w nim niewyodrębnioną, można ustanowić bez wskazywania nieruchomości władnącej i ją zasiedzieć.” Widać zatem, że, istnienie sieci infrastrukturowych na terenie nieruchomości w polskim systemie prawnym ma charakter „służebnościowy”. SN w innym wyroku z 2005 r. stwierdza, że „Osoba faktycznie korzystająca z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności, a nie posiadaczem rzeczy w rozumieniu art. 336 KC. Jeżeli jest posiadaczem w złej wierze, właściciel rzeczy może od niej żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy”.

Jak pokazuje praktyka sądowa, w większości przypadków zajęć infrastrukturowych przedsiębiorstwa sieciowe nie mogą wykazać istnienia po swojej stronie dobrej wiary w sensie kodeksowym. Z powyższego wynikają dwa bardzo ważne wnioski:

1. na ogół właściciel może żądać wynagrodzenia za korzystanie pod sieci infrastrukturowe,

2. w razie zaniechania przez właściciela dochodzenia swoich praw, można doczekać się zasiedzenia służebności.

Co prawda zasiedzenie w złej wierze wymaga upływu 30 lat, a bieg zasiedzenia na ogół przyjmuje się od momentu zmiany ustrojowej w 1990 r., to jak widać okres, kiedy będzie można skutecznie się domagać zapłaty, wyraźnie się kurczy.

Trzeba też wskazać, że jest możliwe dochodzenie zapłaty za bezumowne korzystanie za okres do 10 lat wstecz od daty wniesienia sprawy albo od daty faktycznego zasiedzenia. W zakresie wynagrodzeń za korzystanie z nieruchomości pod sieci infrastrukturowe trzeba zauważyć występowanie dwóch zasadniczych przypadków:

– zajęcie gruntów rolnych lub leśnych,

– zajęcie gruntów – kolokwialnie pisząc – budowlanych.

Rodzaj gruntu determinuje wysokość wynagrodzenia w stopniu takim samym, w jakim to dzieje się w odniesieniu do wartości nieruchomości. Jak wskazuje orzecznictwo SN, przy określaniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, z góry należy odrzucić podobieństwo do najmu czy dzierżawy, jako stosunków, w których nie mamy do czynienia z równoległym użytkowaniem nieruchomości przez właściciela oraz najemcę lub dzierżawcę, a nadto występuje po obu stronach stosunku element dobrowolności zawarcia. W tych stosunkach z zasady najemca czy dzierżawca wypełnia swoim użytkowaniem całą „przestrzeń” zajętego terenu nie pozostawiając miejsca na użytkowanie właściciela. Jedynym opisanym w prawie podobnym stosunkiem dopuszczającym współużytkowanie tego samego terenu przez właściciela i użytkownika jest służebność gruntowa i na to posiadanie służebności wskazuje SN jako na właściwy stosunek prawny w przedmiotowym przypadku. Ponadto służebność charakteryzuje się możliwością zaistnienie wbrew przynajmniej jednej ze stron, czego dowodem jest możliwość jej zasiedzenia przeciwko właścicielowi.

W następnym artykule postaram się przybliżyć niektóre aspekty szacowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie pod sieci przesyłowe.

Jarosław Matejczuk
rzeczoznawca majątkowy
członek PTRM, członek Rady PIRM