Omówienie projektu standardu KSWS 4 PFSRM – wersja z datą 19.04.2011 roku

KSWS 4

 

INWESTYCJE LINIOWE – SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU I BEZUMOWNE KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI  – wersja z datą 19.04.2011 roku

- projekt standardu według PFSRM -

Artykuł zwraca uwagę na zasadnicze błędy prawne, logiczne oraz warsztatowe znajdujące się w projekcie standardu oraz przestrzega przed wprowadzaniem kolejnego szkodliwego uregulowania podobnego do zapisu § 36.1 Rozp. RM z 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

 

 

Omówienie projektu standardu KSWS 4 PFSRM – wersja z datą 19.04.2011 roku

 

W pkt. 1.1 treść proponowana wprowadza czytającego w błąd, ponieważ standard nie jest zbiorem reguł postępowania rzeczoznawcy majątkowego (co i jak zrobić), ale rodzajem recepty na sporządzenie operatu szacunkowego, swoistym algorytmem, którego wypełnienie miałoby w zamyśle autorów zapewnić poprawność sporządzonej opinii. Jak wiemy od 1997 roku żaden ze „standardów” autorstwa PFSRM nie potrafił osiągnąć tego celu, a powodem właśnie było podawanie gotowych recept na operat a nie opisywanie reguł postępowania, tak jak to ma miejsce np. w przypadku Międzynarodowych Standardów Wyceny, które faktycznie opisują tylko reguły postępowania.

 

Pkt. 1.3 i wiele następnych np. 1.7, 2.2 sugeruje, że możliwe jest uzyskanie z rynku danych dotyczących służebności przesyłu. Wobec takiej sugestii trzeba zauważyć, że umowy ustanawiania służebności przesyłu nie są obowiązkowo przekazywane do zasobu dowodów zmian w katastrze nieruchomości. Tym samym, nawet jeżeli niektóre z nich tam są/będą dostępne, to nie są one obrazem rynku.

W praktyce jest to powielenie błędu wadliwej oceny zdarzeń na rynku, które legło u podstaw stworzenia zapisu § 36.1 Rozp. RM z 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w odniesieniu do gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi. O szkodliwości tego przepisu nie trzeba się rozpisywać – jest znana i stwierdzona w wielu wyrokach sądowych. Natomiast w zakresie przesyłu można przywołać np. wyrok z uzasadnieniem Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 29/2005 z 17.06.2005 roku: LexPolonica nr 380180.

 

W pkt. 1.4 projekt standardu w sposób niedopuszczalny ingeruje w treść prawa rzeczowego określonego w kodeksie cywilnym. Nie należy proponować wprowadzania ustaleń o randze przepisów prawa cywilnego tą drogą. Z drugiej strony skład wartościowy każdej służebności powinien być wynikiem analizy konkretnego przypadku, a nie zadekretowanej quasi-recepty, gdyż każdorazowo skład ten może być inny. Wystarczy tutaj przywołać chociażby odmienność sytuacji osoby nabywającej odpłatnie nieruchomość z istniejącą infrastrukturą przesyłową eksploatowaną bezumownie od sytuacji osoby posiadającej podobną, sąsiednią nieruchomość w momencie budowy tej infrastruktury (w pierwszym przypadku brak składnika odszkodowawczego).

 

Pkt. 1.4 i pkt. 1.5 są sprzeczne w tym zakresie, w którym pkt. 1.4 nie obejmuje zjawisk poza terenem pasa służebności przesyłu, a które mają wpływ na wartość nieruchomości lub części nieruchomości znajdujących się poza tym pasem: np. odcięte i bezużyteczne skrawki gruntu, szkoda w krajobrazie itd. Należy zwrócić uwagę również na ograniczenie treści wartości służebności przez projektowane uregulowanie pkt. 2.3, czym narusza ten projekt prawo cywilne, gdyż ograniczenie prawa do nieruchomości lub odszkodowania może być wprowadzone jedynie ustawą. Wynika z tego, że pomysłodawcy tego projektu mieli raczej na myśli tylko niektóre składnik wynagrodzenia z tytułu służebności, bo na pewno nie pełną jej wartość.

 

Pkt. 1.7 pomija zupełnie orzecznictwo oraz praktykę rynkową w zakresie wynagrodzenia za służebność przesyłu, z którego wynika bezużyteczność stawek czynszowych dla tego celu. Odwoływanie się w tego rodzaju przypadkach faktycznego posiadania służebności infrastrukturowych do stawek czynszów za najem czy za dzierżawę nieruchomości podobnych najczęściej jest pozbawione waloru podobieństwa, gdyż w przypadku najmu lub dzierżawy – domyślnie – całe władztwo nad całą oznaczoną powierzchnią nieruchomości jest przekazywane dzierżawcy bądź najemcy, czego w żaden sposób nie da się powiedzieć o większości przypadków korzystania z gruntów pod sieci infrastrukturowe. W przypadkach lokowania infrastruktury – pomijając krótki okres jej budowy – władztwo i możliwość, czasem bardzo ograniczonego, ale jednak korzystania z nieruchomości, pozostaje przy jej właścicielu. Podobny błąd zawiera pkt. 2.4.

Pkt. 2.1 ogranicza stosowanie projektowanego standardu tylko do przypadków bezprawnego zlokalizowania urządzeń przesyłowych. Jak wiadomo, w przeważającej liczbie przypadków instalacje były lokowane zgodnie z ówcześnie obowiązującym prawem. W tym zakresie standard bezpodstawnie ogranicza prawa właścicieli nieruchomości, sugerując brak możliwości dochodzenia zapłaty za bezumowne korzystanie.

W pkt. 3 wprowadzane są zupełnie zbędne definicje w części występujące w istniejących aktach prawa lub normach. W zakresie definicyjnym projekt standardu przeczy pkt. 1.1. gdyż nie przedstawia reguł postępowania, ale kreuje rzeczywistość. Ma to swoje dalsze konsekwencje.

Pkt. 3.1.3 podaje pewien katalog zamknięty podstaw prawnych ustalania pasa służebności, ale nie wyczerpuje tych podstaw w rzeczywistości w tym zakresie, w którym pomija prawo lokalne w postaci planów zagospodarowania przestrzennego, a czasami także w odpowiedniej formule na podstawie art. 154.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami innych podobnych dokumentów jak SUiKZP czy DWZiZT. Treśc pkt. 3.1.3 jest przy tym sprzeczna z pkt. 6.1, który prawidłowo już przywołuje plany zagospodarowania, jednak pomijając pozostałe źródła.

Pkt. 3.2.1 jest co najmniej zbędny.

Pkt. 3.2.2 ingeruje w prawa cywilne właścicieli nieruchomości ograniczając skład – jak to tam napisano – zadośćuczynienia – tylko do pożytków z nieruchomości. Takie ograniczenie można wprowadzić jedynie ustawą.

Pkt. 3.2.4 powiela błędy z pkt. 1.7 i 2.4.

 

Pkt. 3.2 Bezumowne korzystanie z nieruchomości – jako całość – pomija orzecznictwo SN w tym zakresie, chociażby wyrok z uzasadnieniem z 8.06.2005 roku w sprawie V CK 679/04 (opubl. Legalis).

„Zgodnie z art. 352 § 1 KC kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności. Z przepisu tego wynika, że podmiot odpowiadający wskazanej charakterystyce, ściśle rzecz biorąc, nie jest posiadaczem rzeczy w rozumieniu art. 336 KC, lecz jedynie posiadaczem służebności. […] Zgodnie z art. 224 § 2 w zw. z art. 230 i 352 § 2 KC właściciel rzeczy może żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy także względem posiadacza służebności w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 § 2 K.C.”.

 

Z w/w orzeczenia wynika, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie powinno być tak samo szacowane jak za służebność przesyłu. Projekt zupełnie to pomija i weksluje problem na „hipotetyczne czynsze”.

 

Dość kuriozalny jest projekt pkt. 4.2.3 wprowadzający ogólny „współczynnik ustalany przez wyceniającego”. Tym sposobem można oszacować wszystko bez żadnego standardu. Gdybyż chociaż autorzy projektu podali jedną regułę postępowania w celu ustalenia tego współczynnika. Przecież zgodnie z pkt. 1.1 standard ten ma być zbiorem takich reguł.

 

W pkt. 4.2.4 nadużyto określenia „wartość rynkowa”, wystarczy sprawdzić definicję w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pkt. 4.3 jest w całości wadliwy, gdyż operuje pojęciem czynszów pomijając fakt, że zupełnie czym innym jest udział w czynszu za nieruchomość, a czym innym czynsz za współkorzystanie z nieruchomości. Pomija też orzecznictwo SN wskazane już wcześniej:  SN z 17.06.2005 roku w sprawie III CZP 29/2005.

 

Wgłębiając się w treść pkt. 4 odnajdujemy kolejne warstwy współczynników, które są objaśniane kolejnymi współczynnikami, zaś na samym końcu i tak jest współczynnik ustalany przez szacującego. Stwarza to wrażenie bardzo rozważnego szacowania, ale w istocie jest tylko żonglerką współczynnikami bez możliwości ich opierania o dane rynkowe, których nie ma i bez możliwości zapanowania przez szacującego nad wynikiem obliczeń – ot po prostu tak wyszło z obliczeń. Metodyka tam zaproponowana – nawet bez przesądzania o jej poprawności merytorycznej – jest na tyle zawiła i niezrozumiała, że albo nieprzydatna do stosowania, albo właśnie mająca na celu wprowadzenie kolejnej sekwencji szkieł obowiązkowych na podobieństwo przeforsowanego przez PFSRM tzw. standardu „bankowego”, który nie poprawa poziomu merytorycznego oszacowań ani wiedzy rzeczoznawców, a jedynie realizuje merkantylne cele autorów.

 

Proponowana treść pkt. 5 jest w całości merytorycznie wadliwa, gdyż pomija orzecznictwo i kodeks cywilny w zakresie którego dotyczy, w szczególności art. 363 § 2 k.c.. Skoro – jak to zadeklarowano np. w pkt. 3.2.2 „wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest zadośćuczynieniem”, to stosowanie art. 363 § 2 k.c jest oczywiste. Ponadto w dalszym ciągu operuje pojęciem czynszów rynkowych, których nie ma. Ponadto pomija utrwalone orzecznictwo w zakresie waloryzacji, jak np. wyrok SA w Gdańsku z 16.10.1991 roku w sprawie ACr 524/91 (opubl: Wokanda rok 1992, Nr 4, str. 27):

 

„1. Wspomniany przepis art. 3581 K.C. nie zawiera wskazówek co do kryteriów oceny zmiany siły nabywczej pieniądza oraz pozostawia do uznania sądu orzekającego przyjęcie w tym zakresie konkretnych rozwiązań, przy czym do wykorzystania pozostają tu m.in. wskaźniki zmian ceni usług, stopy oprocentowania wkładów bankowych, cena złota i kurs dewiz. Bez wątpienia kryteria te można by powiększyć o najniższą płacę za pracę najemną, wartość świadczeń emerytalnych, ceny samochodów, bądź nieruchomości oraz inne jeszcze zdarzenia mogące stanowić punkt odniesienia do obserwacji zmian zachodzących w szeroko rozumianej sytuacji gospodarczej w Polsce, a których – jak się wydaje – nie sposób wyliczyć wyczerpująco.

2. Za wyborem kryterium winny przemawiać przede wszystkim takie względy jak: charakter i cel świadczenia podlegającego rewaloryzacji, źródło powstania zobowiązania, z którego następnie powstał obowiązek świadczenia, zamierzony przez uprawnionego sposób spożytkowania świadczenia. Te rozważania winny determinować sąd do przyjmowania nie dowolnego kryterium, lecz wskaźnika porównywalności możliwie najbliższego naturze zobowiązania, z którego świadczenie wynikło oraz celu, dla którego osiągnięcia świadczenie miało i ma służyć”.

 

W pkt. 7.1 autorzy słusznie stwierdzają, że:

 

„Przedstawione w standardzie zasady określania wartości służebności przesyłu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie są jedynymi sposobami określenia w/w wartości i wynagrodzeń. Prezentowane zasady nie obejmują również wszystkich sytuacji, z jakimi spotka się rzeczoznawca majątkowy w praktyce wyceny”.

 

Skoro istnieją zasady odmienne od opisanych, to przedstawione w projekcie standardu metody – pomijając zagadnienie ich prawidłowości – nie mogą być obowiązującymi powszechnie, zatem nie mogą mieć statusu standardu uzgodnionego na podstawie art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

Podsumowanie:

 

Wprowadzenie wadliwego merytorycznie uregulowania na poziomie standardu zawodowego uzgodnionego z właściwym ministrem spowoduje, że rozwiązane to jako niezgodne z prawem nie będzie w żaden sposób obowiązujące, a ponadto będzie samo zaprzeczało sobie – skoro istnieją inne zasady, to wskazane w standardzie nie mogą być obowiązującymi czyli jedynymi dopuszczonymi do stosowania. Natomiast wykreślenie pkt. 7.1 z projektu standardu będzie wprowadzeniem środowiska rzeczoznawców majątkowych, a przede wszystkim odbiorców ich opracowań w błąd, będzie zwykłym oszustwem intelektualnym.

 

W zakończeniu należy podkreślić trzy sprawy:

 

  1. Istniejące przepisy prawa cywilnego oraz bogate orzecznictwo w sprawach zajęcia nieruchomości pod infrastrukturę dają wystarczającą podstawę faktyczną i warsztatową do wykonywania poprawnych oszacowań, zaś proponowana treść standardu wprowadza zamieszanie pojęciowe dając złudny spokój, że oto rozwiązano kolejny problem w zakresie szacowania nieruchomości. Standard jako sposób rozwiązywania problemów warsztatowych jest najgorszym z możliwych rozwiązań. Temu celowi powinny służyć publikacje w prasie specjalistycznej. Standard ma opisywać reguły postępowania, a nie procedury obliczeniowe.
  2. Projekt standardu pomija zupełnie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, która ma być przedmiotem współkorzystania. Podatki od nieruchomości, rolne, leśne, opłaty za użytkowanie wieczyste współkorzystanego gruntu powinny podlegać odpowiedniemu przenoszeniu na posiadacza służebności, zarówno w zakresie prawa ustanawianego jak i bezumownego korzystania. Nie wiadomo dlaczego obciążając nimi wyłącznie właściciela.
  3. W zakresie ewentualnego waloryzowania wynagrodzeń z tytułu bezumownego korzystania (gdyby odrzucić stosowanie art. 363 § 2 k.c wprost) projekt standardu pomija utrwalone orzecznictwo w tym zakresie.

 

Projekt obnaża niski poziom rozumienia prawa cywilnego przez jego autorów oraz wysoki stopień odporności na argumenty zgłaszane w czasie tzw. debat środowiskowych jak np. 6.05.2011 w Lublinie.

 

Jarek Matejczuk

Gdańsk 7 maja 2011 roku

Bezumowne korzystanie z nieruchomości, cz. III

W polskim prawie rzeczowym, służebność zaliczana jest do ograniczonych praw rzeczowych i jako taka jest prawem, które może być oszacowane metodami dostępnymi dla szacowania nieruchomości.

Ponieważ, tak służebność jak i uszczerbek majątkowy czyli faktycznie odszkodowanie dają się oszacować, to można postawić hipotezę, że wynagrodzeniem za ustanowienie służebności przesyłu powinna być suma wartości służebności i odszkodowanie za uszczerbek majątkowy powstały w wyniku alokacji służebności – szkoda rzeczywista plus utracone pożytki.

Pozostawiając na razie na boku uszczerbek majątkowy, zajmijmy się wartością służebności. W celu uzyskania wiedzy o wartościach służebności, dokonano szczegółowej analizy treści umów sprzedaży nieruchomości oraz wpisów o tych transakcjach w bazie danych prowadzonej przez regionalne środowisko rzeczoznawców majątkowych w Trójmieście i okolicach. Baza obejmowała w dniu analizy w 2010 r. ponad 175 000 wpisów o transakcjach rynkowych zaistniałych na terenie województwa pomorskiego w okresie ostatnich 6 lat w tym ponad 75 000 transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, z czego co najmniej w 2550 przypadkach dochodziło do ustanowienia służebności albo do jej opisania. Analiza ta pozwoliła na sformułowanie następujących wniosków:

– brak jakichkolwiek informacji co do ustanawiania samodzielnych służebności przesyłu pod sieci infrastrukturowe,

– zdarzają się służebności związane z przeprowadzeniem przyłączy do pojedynczych budynków mieszkalnych, a i to bez podania wartości, która to wartość najwidoczniej jest ujęta w cenie nieruchomości,

– brak wiarygodnych transakcji ustanawiania, zmiany i znoszenia służebności za zapłatą,

– brak wiarygodnych par transakcji nieruchomościami obciążonymi służebnościami i nieobciążonymi służebnościami z zachowaniem wystarczającego podobieństwa tak w zakresie nieruchomości jak i treści służebności,

– mechanicznie powielane są w umowach sprzedaży pewne stawki wynagrodzenia lub też wartości służebności i najczęściej bez związku z konkretną umową, a w związku z konkretnymi kancelariami notarialnymi. Kwoty podawane zależą bardziej od adresu kancelarii notarialnej niż od adresu, stanu nieruchomości i treści służebności. Powyższy fakt nie powinien budzić większego zdziwienia, gdyż wartości te nie są podstawą przepływu pieniądza, a służą jedynie rozliczeniom podatkowym, co w sposób naturalny daje impuls do ich zaniżania.

– kwotowania wartości służebności są oczywiście zdecydowanie niższe od wartości całych nieruchomości i to co najmniej o jeden rząd wielkości, co przy zważeniu, że czynnik niesystematyczny oraz zdolności negocjacyjne stron umowy wpływają w zakresie do 10–15% ceny, to szacowanie różnicowe wartości służebności na takiej bazie danych wyjściowych nie prowadzi do sensownych wyników,

– niejednokrotnie okazuje się, że nieruchomości obciążone osiągają ceny wyższe niż podobne nieruchomości bez obciążenia, co oczywiście nie może prowadzić do wnioskowania o zbawiennym wpływie istnienia służebności drogowych na wartość nieruchomości obciążonych. Jest to obraz nieprzejrzystości rynku.

Czy to oznacza, że nie ma sposobu na oszacowanie wartości służebności przesyłu, a w konsekwencji na oszacowanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo sieciowe ?

Tak źle nie jest, ale możliwość użycia konkretnych rozwiązań warsztatowych zależy bardzo od konkretnej zastanej na terenie nieruchomości sytuacji prawnej, technicznej oraz rodzaju sieci i jej parametrów technicznych. Dlatego też nie można ich uogólniać. Jedyną rzeczą wspólną, jest oparcie się o wartość zajętej nieruchomości oraz stopień ingerencji uprawnionego w prawo własności.

Należy przy tym zauważyć, że w przypadkach pozwów sądowych dotyczących przypadków bezumownego korzystania z nieruchomości w sposób równoważny pod względem techniczno-użytkowym z posiadaniem służebności przesyłu, najczęściej roszczenie dotyczy tylko zapłaty za korzystanie z nieruchomości i pomija wątek szkody. Dlatego też uzyskiwane kwoty wynagrodzeń są niesatysfakcjonujące dla właścicieli nieruchomości. Jak na razie trudno stwierdzić, czy dochodzenie odszkodowania za szkodę rzeczywistą oraz utracone pożytki może być realizowane w ramach pozwów o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Jednak z pewnością wymagałoby to zupełnie innego formułowania treści pozwów.

Refleksji wymaga też data poziomu cen, według których powinno być określane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Ponieważ – jak to stwierdzono już wcześniej – punktem wyjścia jest wartość nieruchomości, to zagadką pozostaje według jakiej daty tę wartość oszacować:

– czy według daty lokacji infrastruktury,

– czy według daty zajęcia – to na ogół okres 10 lat wstecz i to już samo w sobie jest problemem, bo wartość taka zmienną jest w czasie,

– czy może według daty ustalenia zapłaty.

Ponieważ głównym celem, dla jakiego jest szacowane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo sieciowe, jest naprawienia szkody polegającej na nieuiszczaniu tego wynagrodzenia w okresach minionych, a dodatkowo nie ulega wątpliwości, że powinno być wypłacone w pieniądzu, to istnieją wszelkie przesłanki do uwzględnienia postanowień art. 363 § 2 KC, zgodnie z którymi, jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania.

Jako jedno z uzasadnień takiego stanowiska można przytoczyć argumentację Sądu Najwyższego do jednego z wyroków z 2000 r.:

„… (uzasadnienie uchwały z 7.01.1998 r., III CZP 62/97, OSNC Nr 6/1998, poz. 91). Jak to podkreślił Sąd Najwyższy w ostatniej z powołanych uchwał wynagrodzenie to nie dzieli się na świadczenia okresowe i nie może być dochodzone na przyszłość, jak np. alimenty czy renta, gdyż okresowej płatności nie przewiduje ustawa, lecz jest należnością jednorazową za cały okres korzystania z rzeczy przez posiadacza bez tytułu prawnego.”

Owa płatność jednorazowa wyrównuje szkodę powstałą w skutek nie uiszczania wynagrodzenia w okresach kiedy to dochodziło do bezumownego korzystania. Bez odpowiedzi niech na razie pozostanie pytanie – czy budowa sieci przesyłowej na gruncie rolnym powoduje wzrost czy spadek jego wartości ? Wszak otwiera drogę do generowania strumienia dochodów.

Jak więc widać rzecz jest dosyć skomplikowana wewnętrznie, a przecież mieliśmy zając się tylko jedną ze składowych służebności przesyłu, czyli wynagrodzeniem za korzystanie z nieruchomości. Być może będzie jeszcze okazja do dokładniejszego omówienia pewnych propozycji szacowania wynagrodzenia, które pojawiają się w praktyce. Sprawa ta nie jest wszak uregulowana w przepisach, zatem pozostaje w zakresie warsztatu zawodowego.

Dlatego też z należytą rezerwą trzeba podchodzić do wszelkiego rodzaju szkoleń w tym zakresie, gdyż tak naprawdę są tam prezentowane ex cathedra tylko prywatne opinie osób je prowadzących. Rzeczywista dyskusja w tym zakresie dopiero przed nami.

Pierwszy krok w tym kierunku został już wykonany. Oto 12.3.2010 roku w Warszawie, w budynku NOT przy ul. Czackiego 3/5 odbyło się z inicjatywy pierwszego Prezesa PIRM kol. Janusza Nowaka, spotkanie warsztatowe rzeczoznawców na temat metodyki określania wartości służebności.

Jarosław Matejczuk
rzeczoznawca majątkowy
członek PTRM, członek Rady PIRM

Bezumowne korzystanie z nieruchomości, cz. II

W polskim prawie cywilnym nie mówiło się dotąd wprost o zasadach ustanawiania i wyceny służebności infrastrukturowych, od niedawna nazywanych służebnościami przesyłu. Uregulowana była natomiast sprawa służebności drogowych będących faktycznie jednym z przypadków szczególnych liniowych służebności przesyłu. Orzecznictwo sądów powszechnych z ostatnich lat wskazuje na daleko idące podobieństwa pomiędzy służebnościami drogowymi, a coraz częściej będącymi przedmiotem postępowań sądowych służebnościami przesyłu związanymi z instalacjami służącymi przesyłowi mediów, energii, informacji itp. W związku z tym można przyjąć, że zasady wyceny tych służebności – drogowych oraz przesyłu powinny być podobne.

Jest rzeczą oczywistą, że ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie korzystania w pewnym rozmiarze i pewnym sposobie z cudzej nieruchomości powoduje pewne ograniczenie praw właściciela i może w związku z tym spowodować utratę wartości nieruchomości. Może spowodować utratę wartości, ale nie musi i każdorazowo zależy to od sytuacji szczegółowej w terenie i na rynku.

Ustawodawca w KC (art. 145 § 1 oraz art. 3052) zapisał generalnie, że ustanowienie służebności następuje za wynagrodzeniem. KC nie precyzuje jednak szczegółowych zasad kształtowania, jak i poziomów tego wynagrodzenia. Nie odnosi się także do okresów istnienia tej służebności. Wszystkie te elementy podlegają swobodzie kształtowania stosunków umownych w umowach cywilnoprawnych. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności może być obciążeniem okresowym lub jednorazowym, w przeciwieństwie do odszkodowania, które jest zawsze aktem jednorazowym. Generalnie można postulować, aby zgodnie z logiką funkcjonujących stosunków podobnych, wynagrodzenie za służebności okresowe było świadczeniem okresowym i powinno trwać tak długo, jak długo trwa okres obciążenia nieruchomości służebnością, zaś wynagrodzenie za służebności bezterminowe było albo świadczeniem okresowy albo jednorazowym. Przy tym wynagrodzenie ustalone w formie świadczeń okresowych za ustanowioną służebność, może być zmienione w razie zmiany stosunków (art. 907 § 2 KC; uchwała SN z 8.9.1988 r., III CZP 76/1988, OSNCP Nr 11/1989, poz. 182.).

Dla każdego rzeczoznawcy majątkowego pozostaje oczywistym, że alternatywa zakreślona powyżej zakłada możliwość przeliczenia świadczenia okresowego na świadczenie jednorazowe. Tak jest w rzeczywistości, ale to przeliczenie nie ma nic wspólnego z mechanicznym kapitalizowaniem wartości rocznej służebności według ustawy z 28.7.1983 r. o podatku od spadków i darowizn, która to kapitalizacja dokonywana jest jedynie w celach podatkowych, a nie w celach transakcyjnych.

Na gruncie przepisów prawa cywilnego występują pojęcia „wynagrodzenie” i „odszkodowanie” (lub „naprawienie szkody”), które nie są synonimami. Zauważyć przy tym trzeba, że oba te pojęcia nie mają w KC definicji legalnej i znaczenie ich oraz zakres trzeba każdorazowo wiązać z kontekstem normatywnym, w którym zostały użyte. Jak wynika z przepisów KC i orzecznictwa, co do zapłaty za ustanowienie służebności, KC używa określenia „wynagrodzenie”. Potwierdza to następujące orzeczenie SN z 8.5.2000 r. (V CKN 43/2000) – „Według art. 145 KC, ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem, co pozwala na wnioskowanie, że ustanowienie tej służebności może nastąpić tylko jednocześnie z przyznaniem wynagrodzenia osobie, której nieruchomość została obciążona. O wynagrodzeniu sąd orzeka z urzędu. Pojęcie wynagrodzenia jest szersze niż pojęcie odszkodowania. Jednakże w razie powstania szkody fakt ten musi być uwzględniany przy określeniu wysokości i rodzaju należnego wynagrodzenia. Wynagrodzenie należy się bowiem już za samo ustanowienie drogi koniecznej, chociażby nie wynikła stąd żadna szkoda dla właściciela nieruchomości obciążonej. Jeżeli właściciel tej nieruchomości powołuje się na negatywne dla niego zmiany, będące następstwem obciążenia jego nieruchomości bądź wywołujące uszczerbek majątkowy, to jego obciąża ciężar dowodu (art. 6 KC)”.

Zatem nie powinno ulegać wątpliwości, że w zakresie wynagrodzenia za ustanowienie służebności powinno być ujęte także odszkodowanie – o ile oczywiście wystąpiła szkoda. Oto więc wiązka roszczeń, jakie właściciel może podnosić w związku z istnieniem na jego nieruchomości obcych instalacji:

– zapłata za korzystanie z nieruchomości,

– odszkodowanie za szkody powstałe w trakcie robót budowlanych w związku z budową infrastruktury,

– odszkodowanie za zmniejszenie się wartości nieruchomości spowodowane lokacją infrastruktury, o ile takowe nastąpiło,

– odszkodowanie z tytułu utraconych pożytków w związku z lokacją infrastruktury.

Co do zasady, wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno – jako swoiste odszkodowanie – rekompensować wszystkie uszczerbki majątkowe, jakie powoduje u właściciela obciążanego gruntu. Zatem należy w każdym pojedynczym przypadku szczegółowo rozparzyć możliwość wystąpienia każdego w wymienionych powyżej tytułów. Dlatego też w poszczególnych przypadkach wiązka ta ulegać może różnym modyfikacjom.

Jarosław Matejczuk
rzeczoznawca majątkowy
członek PTRM, członek Rady PIRM

Bezumowne korzystanie z nieruchomości

Przemierzając powierzchnię Ziemi, napotykamy co rusz na różnego rodzaju sieci i pojedyncze instalacje infrastrukturowe. Część z nich znajduje się na terenach publicznych, ale znaczna część na terenach prywatnych. Najczęściej sytuacja prawna zajęcia nie jest uregulowana, nawet wtedy gdy infrastruktura została pobudowana tam w zgodzie z przepisami prawa, w tym prawa budowlanego. Nieuregulowane pozostają wciąż zagadnienia płatności za korzystanie z cudzej nieruchomości.

Dość często dochodzi przy tym do rozpatrywania przez sądy powszechne spraw na tym tle, gdzie istotą postępowania jest m.in. określenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwa sieciowe w postaci eksploatacji na jej terenie różnych instalacji. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na uregulowanie art. 140 KC, stwierdzającego, że właściciel może w granicach prawa, a z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, a w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. Wynika z tego wprost, że korzystanie z danej rzeczy przez inne osoby niż właściciel może wymagać zapłaty stanowiącej właśnie ów pożytek z rzeczy należny właścicielowi. Jest przy tym oczywiste, że nieruchomość jest rzeczą..

Sąd Najwyższy w jednym z wyroków z 2005 r. stwierdził, że:

„1. Jeśli właściciel albo jego poprzednik prawny zgodził się na zainstalowanie na jego nieruchomości urządzeń do przesyłania mediów, nie może żądać ich usunięcia. Jest to z jego strony zobowiązanie trwałe.

2. Do istoty prawa własności należy prawo pobierania pożytków ze swej rzeczy, a zatem korzystanie przez inne osoby z rzeczy cudzej co do zasady winno być odpłatne.”

Jak wynika z uzasadnienia tego wyroku, pomimo istnienia nieodwołalnej zgody na umieszczenie infrastruktury na terenie nieruchomości, z której to zgody wynika brak uprawnień do żądanie jej usunięcia, istnienie tejże infrastruktury poddaje się działaniu art. 140 KC, czyli może wymagać zapłaty.

SN w innym wyroku z 2005 r. stwierdził także, że: „Podstawa ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości powinna być kwota, jaką posiadacz (także posiadacz służebności) musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie”. Jak zatem widać, zapłata za korzystanie z cudzej nieruchomości jest należna. Należy tylko poszukać sposobu jej określenia.

W jednej z ostatnich nowelizacji KC wprowadzono do niego pojęcie służebności przesyłu opisanej w art. 3051 do 3054. Kluczowym jest art. 3051 KC, który stwierdza, że „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Nadto trzeba wiedzieć, że zgodnie z już istniejącym orzeczeniem SN z 2008 r. „Służebność przesyłu, uregulowaną obecnie w KC, a wcześniej w nim niewyodrębnioną, można ustanowić bez wskazywania nieruchomości władnącej i ją zasiedzieć.” Widać zatem, że, istnienie sieci infrastrukturowych na terenie nieruchomości w polskim systemie prawnym ma charakter „służebnościowy”. SN w innym wyroku z 2005 r. stwierdza, że „Osoba faktycznie korzystająca z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności, a nie posiadaczem rzeczy w rozumieniu art. 336 KC. Jeżeli jest posiadaczem w złej wierze, właściciel rzeczy może od niej żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy”.

Jak pokazuje praktyka sądowa, w większości przypadków zajęć infrastrukturowych przedsiębiorstwa sieciowe nie mogą wykazać istnienia po swojej stronie dobrej wiary w sensie kodeksowym. Z powyższego wynikają dwa bardzo ważne wnioski:

1. na ogół właściciel może żądać wynagrodzenia za korzystanie pod sieci infrastrukturowe,

2. w razie zaniechania przez właściciela dochodzenia swoich praw, można doczekać się zasiedzenia służebności.

Co prawda zasiedzenie w złej wierze wymaga upływu 30 lat, a bieg zasiedzenia na ogół przyjmuje się od momentu zmiany ustrojowej w 1990 r., to jak widać okres, kiedy będzie można skutecznie się domagać zapłaty, wyraźnie się kurczy.

Trzeba też wskazać, że jest możliwe dochodzenie zapłaty za bezumowne korzystanie za okres do 10 lat wstecz od daty wniesienia sprawy albo od daty faktycznego zasiedzenia. W zakresie wynagrodzeń za korzystanie z nieruchomości pod sieci infrastrukturowe trzeba zauważyć występowanie dwóch zasadniczych przypadków:

– zajęcie gruntów rolnych lub leśnych,

– zajęcie gruntów – kolokwialnie pisząc – budowlanych.

Rodzaj gruntu determinuje wysokość wynagrodzenia w stopniu takim samym, w jakim to dzieje się w odniesieniu do wartości nieruchomości. Jak wskazuje orzecznictwo SN, przy określaniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, z góry należy odrzucić podobieństwo do najmu czy dzierżawy, jako stosunków, w których nie mamy do czynienia z równoległym użytkowaniem nieruchomości przez właściciela oraz najemcę lub dzierżawcę, a nadto występuje po obu stronach stosunku element dobrowolności zawarcia. W tych stosunkach z zasady najemca czy dzierżawca wypełnia swoim użytkowaniem całą „przestrzeń” zajętego terenu nie pozostawiając miejsca na użytkowanie właściciela. Jedynym opisanym w prawie podobnym stosunkiem dopuszczającym współużytkowanie tego samego terenu przez właściciela i użytkownika jest służebność gruntowa i na to posiadanie służebności wskazuje SN jako na właściwy stosunek prawny w przedmiotowym przypadku. Ponadto służebność charakteryzuje się możliwością zaistnienie wbrew przynajmniej jednej ze stron, czego dowodem jest możliwość jej zasiedzenia przeciwko właścicielowi.

W następnym artykule postaram się przybliżyć niektóre aspekty szacowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie pod sieci przesyłowe.

Jarosław Matejczuk
rzeczoznawca majątkowy
członek PTRM, członek Rady PIRM