Omówienie projektu standardu KSWS 4 PFSRM – wersja z datą 19.04.2011 roku

KSWS 4

 

INWESTYCJE LINIOWE – SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU I BEZUMOWNE KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI  – wersja z datą 19.04.2011 roku

- projekt standardu według PFSRM -

Artykuł zwraca uwagę na zasadnicze błędy prawne, logiczne oraz warsztatowe znajdujące się w projekcie standardu oraz przestrzega przed wprowadzaniem kolejnego szkodliwego uregulowania podobnego do zapisu § 36.1 Rozp. RM z 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

 

 

Omówienie projektu standardu KSWS 4 PFSRM – wersja z datą 19.04.2011 roku

 

W pkt. 1.1 treść proponowana wprowadza czytającego w błąd, ponieważ standard nie jest zbiorem reguł postępowania rzeczoznawcy majątkowego (co i jak zrobić), ale rodzajem recepty na sporządzenie operatu szacunkowego, swoistym algorytmem, którego wypełnienie miałoby w zamyśle autorów zapewnić poprawność sporządzonej opinii. Jak wiemy od 1997 roku żaden ze „standardów” autorstwa PFSRM nie potrafił osiągnąć tego celu, a powodem właśnie było podawanie gotowych recept na operat a nie opisywanie reguł postępowania, tak jak to ma miejsce np. w przypadku Międzynarodowych Standardów Wyceny, które faktycznie opisują tylko reguły postępowania.

 

Pkt. 1.3 i wiele następnych np. 1.7, 2.2 sugeruje, że możliwe jest uzyskanie z rynku danych dotyczących służebności przesyłu. Wobec takiej sugestii trzeba zauważyć, że umowy ustanawiania służebności przesyłu nie są obowiązkowo przekazywane do zasobu dowodów zmian w katastrze nieruchomości. Tym samym, nawet jeżeli niektóre z nich tam są/będą dostępne, to nie są one obrazem rynku.

W praktyce jest to powielenie błędu wadliwej oceny zdarzeń na rynku, które legło u podstaw stworzenia zapisu § 36.1 Rozp. RM z 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w odniesieniu do gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi. O szkodliwości tego przepisu nie trzeba się rozpisywać – jest znana i stwierdzona w wielu wyrokach sądowych. Natomiast w zakresie przesyłu można przywołać np. wyrok z uzasadnieniem Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 29/2005 z 17.06.2005 roku: LexPolonica nr 380180.

 

W pkt. 1.4 projekt standardu w sposób niedopuszczalny ingeruje w treść prawa rzeczowego określonego w kodeksie cywilnym. Nie należy proponować wprowadzania ustaleń o randze przepisów prawa cywilnego tą drogą. Z drugiej strony skład wartościowy każdej służebności powinien być wynikiem analizy konkretnego przypadku, a nie zadekretowanej quasi-recepty, gdyż każdorazowo skład ten może być inny. Wystarczy tutaj przywołać chociażby odmienność sytuacji osoby nabywającej odpłatnie nieruchomość z istniejącą infrastrukturą przesyłową eksploatowaną bezumownie od sytuacji osoby posiadającej podobną, sąsiednią nieruchomość w momencie budowy tej infrastruktury (w pierwszym przypadku brak składnika odszkodowawczego).

 

Pkt. 1.4 i pkt. 1.5 są sprzeczne w tym zakresie, w którym pkt. 1.4 nie obejmuje zjawisk poza terenem pasa służebności przesyłu, a które mają wpływ na wartość nieruchomości lub części nieruchomości znajdujących się poza tym pasem: np. odcięte i bezużyteczne skrawki gruntu, szkoda w krajobrazie itd. Należy zwrócić uwagę również na ograniczenie treści wartości służebności przez projektowane uregulowanie pkt. 2.3, czym narusza ten projekt prawo cywilne, gdyż ograniczenie prawa do nieruchomości lub odszkodowania może być wprowadzone jedynie ustawą. Wynika z tego, że pomysłodawcy tego projektu mieli raczej na myśli tylko niektóre składnik wynagrodzenia z tytułu służebności, bo na pewno nie pełną jej wartość.

 

Pkt. 1.7 pomija zupełnie orzecznictwo oraz praktykę rynkową w zakresie wynagrodzenia za służebność przesyłu, z którego wynika bezużyteczność stawek czynszowych dla tego celu. Odwoływanie się w tego rodzaju przypadkach faktycznego posiadania służebności infrastrukturowych do stawek czynszów za najem czy za dzierżawę nieruchomości podobnych najczęściej jest pozbawione waloru podobieństwa, gdyż w przypadku najmu lub dzierżawy – domyślnie – całe władztwo nad całą oznaczoną powierzchnią nieruchomości jest przekazywane dzierżawcy bądź najemcy, czego w żaden sposób nie da się powiedzieć o większości przypadków korzystania z gruntów pod sieci infrastrukturowe. W przypadkach lokowania infrastruktury – pomijając krótki okres jej budowy – władztwo i możliwość, czasem bardzo ograniczonego, ale jednak korzystania z nieruchomości, pozostaje przy jej właścicielu. Podobny błąd zawiera pkt. 2.4.

Pkt. 2.1 ogranicza stosowanie projektowanego standardu tylko do przypadków bezprawnego zlokalizowania urządzeń przesyłowych. Jak wiadomo, w przeważającej liczbie przypadków instalacje były lokowane zgodnie z ówcześnie obowiązującym prawem. W tym zakresie standard bezpodstawnie ogranicza prawa właścicieli nieruchomości, sugerując brak możliwości dochodzenia zapłaty za bezumowne korzystanie.

W pkt. 3 wprowadzane są zupełnie zbędne definicje w części występujące w istniejących aktach prawa lub normach. W zakresie definicyjnym projekt standardu przeczy pkt. 1.1. gdyż nie przedstawia reguł postępowania, ale kreuje rzeczywistość. Ma to swoje dalsze konsekwencje.

Pkt. 3.1.3 podaje pewien katalog zamknięty podstaw prawnych ustalania pasa służebności, ale nie wyczerpuje tych podstaw w rzeczywistości w tym zakresie, w którym pomija prawo lokalne w postaci planów zagospodarowania przestrzennego, a czasami także w odpowiedniej formule na podstawie art. 154.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami innych podobnych dokumentów jak SUiKZP czy DWZiZT. Treśc pkt. 3.1.3 jest przy tym sprzeczna z pkt. 6.1, który prawidłowo już przywołuje plany zagospodarowania, jednak pomijając pozostałe źródła.

Pkt. 3.2.1 jest co najmniej zbędny.

Pkt. 3.2.2 ingeruje w prawa cywilne właścicieli nieruchomości ograniczając skład – jak to tam napisano – zadośćuczynienia – tylko do pożytków z nieruchomości. Takie ograniczenie można wprowadzić jedynie ustawą.

Pkt. 3.2.4 powiela błędy z pkt. 1.7 i 2.4.

 

Pkt. 3.2 Bezumowne korzystanie z nieruchomości – jako całość – pomija orzecznictwo SN w tym zakresie, chociażby wyrok z uzasadnieniem z 8.06.2005 roku w sprawie V CK 679/04 (opubl. Legalis).

„Zgodnie z art. 352 § 1 KC kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności. Z przepisu tego wynika, że podmiot odpowiadający wskazanej charakterystyce, ściśle rzecz biorąc, nie jest posiadaczem rzeczy w rozumieniu art. 336 KC, lecz jedynie posiadaczem służebności. […] Zgodnie z art. 224 § 2 w zw. z art. 230 i 352 § 2 KC właściciel rzeczy może żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy także względem posiadacza służebności w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 § 2 K.C.”.

 

Z w/w orzeczenia wynika, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie powinno być tak samo szacowane jak za służebność przesyłu. Projekt zupełnie to pomija i weksluje problem na „hipotetyczne czynsze”.

 

Dość kuriozalny jest projekt pkt. 4.2.3 wprowadzający ogólny „współczynnik ustalany przez wyceniającego”. Tym sposobem można oszacować wszystko bez żadnego standardu. Gdybyż chociaż autorzy projektu podali jedną regułę postępowania w celu ustalenia tego współczynnika. Przecież zgodnie z pkt. 1.1 standard ten ma być zbiorem takich reguł.

 

W pkt. 4.2.4 nadużyto określenia „wartość rynkowa”, wystarczy sprawdzić definicję w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pkt. 4.3 jest w całości wadliwy, gdyż operuje pojęciem czynszów pomijając fakt, że zupełnie czym innym jest udział w czynszu za nieruchomość, a czym innym czynsz za współkorzystanie z nieruchomości. Pomija też orzecznictwo SN wskazane już wcześniej:  SN z 17.06.2005 roku w sprawie III CZP 29/2005.

 

Wgłębiając się w treść pkt. 4 odnajdujemy kolejne warstwy współczynników, które są objaśniane kolejnymi współczynnikami, zaś na samym końcu i tak jest współczynnik ustalany przez szacującego. Stwarza to wrażenie bardzo rozważnego szacowania, ale w istocie jest tylko żonglerką współczynnikami bez możliwości ich opierania o dane rynkowe, których nie ma i bez możliwości zapanowania przez szacującego nad wynikiem obliczeń – ot po prostu tak wyszło z obliczeń. Metodyka tam zaproponowana – nawet bez przesądzania o jej poprawności merytorycznej – jest na tyle zawiła i niezrozumiała, że albo nieprzydatna do stosowania, albo właśnie mająca na celu wprowadzenie kolejnej sekwencji szkieł obowiązkowych na podobieństwo przeforsowanego przez PFSRM tzw. standardu „bankowego”, który nie poprawa poziomu merytorycznego oszacowań ani wiedzy rzeczoznawców, a jedynie realizuje merkantylne cele autorów.

 

Proponowana treść pkt. 5 jest w całości merytorycznie wadliwa, gdyż pomija orzecznictwo i kodeks cywilny w zakresie którego dotyczy, w szczególności art. 363 § 2 k.c.. Skoro – jak to zadeklarowano np. w pkt. 3.2.2 „wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest zadośćuczynieniem”, to stosowanie art. 363 § 2 k.c jest oczywiste. Ponadto w dalszym ciągu operuje pojęciem czynszów rynkowych, których nie ma. Ponadto pomija utrwalone orzecznictwo w zakresie waloryzacji, jak np. wyrok SA w Gdańsku z 16.10.1991 roku w sprawie ACr 524/91 (opubl: Wokanda rok 1992, Nr 4, str. 27):

 

„1. Wspomniany przepis art. 3581 K.C. nie zawiera wskazówek co do kryteriów oceny zmiany siły nabywczej pieniądza oraz pozostawia do uznania sądu orzekającego przyjęcie w tym zakresie konkretnych rozwiązań, przy czym do wykorzystania pozostają tu m.in. wskaźniki zmian ceni usług, stopy oprocentowania wkładów bankowych, cena złota i kurs dewiz. Bez wątpienia kryteria te można by powiększyć o najniższą płacę za pracę najemną, wartość świadczeń emerytalnych, ceny samochodów, bądź nieruchomości oraz inne jeszcze zdarzenia mogące stanowić punkt odniesienia do obserwacji zmian zachodzących w szeroko rozumianej sytuacji gospodarczej w Polsce, a których – jak się wydaje – nie sposób wyliczyć wyczerpująco.

2. Za wyborem kryterium winny przemawiać przede wszystkim takie względy jak: charakter i cel świadczenia podlegającego rewaloryzacji, źródło powstania zobowiązania, z którego następnie powstał obowiązek świadczenia, zamierzony przez uprawnionego sposób spożytkowania świadczenia. Te rozważania winny determinować sąd do przyjmowania nie dowolnego kryterium, lecz wskaźnika porównywalności możliwie najbliższego naturze zobowiązania, z którego świadczenie wynikło oraz celu, dla którego osiągnięcia świadczenie miało i ma służyć”.

 

W pkt. 7.1 autorzy słusznie stwierdzają, że:

 

„Przedstawione w standardzie zasady określania wartości służebności przesyłu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie są jedynymi sposobami określenia w/w wartości i wynagrodzeń. Prezentowane zasady nie obejmują również wszystkich sytuacji, z jakimi spotka się rzeczoznawca majątkowy w praktyce wyceny”.

 

Skoro istnieją zasady odmienne od opisanych, to przedstawione w projekcie standardu metody – pomijając zagadnienie ich prawidłowości – nie mogą być obowiązującymi powszechnie, zatem nie mogą mieć statusu standardu uzgodnionego na podstawie art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

Podsumowanie:

 

Wprowadzenie wadliwego merytorycznie uregulowania na poziomie standardu zawodowego uzgodnionego z właściwym ministrem spowoduje, że rozwiązane to jako niezgodne z prawem nie będzie w żaden sposób obowiązujące, a ponadto będzie samo zaprzeczało sobie – skoro istnieją inne zasady, to wskazane w standardzie nie mogą być obowiązującymi czyli jedynymi dopuszczonymi do stosowania. Natomiast wykreślenie pkt. 7.1 z projektu standardu będzie wprowadzeniem środowiska rzeczoznawców majątkowych, a przede wszystkim odbiorców ich opracowań w błąd, będzie zwykłym oszustwem intelektualnym.

 

W zakończeniu należy podkreślić trzy sprawy:

 

  1. Istniejące przepisy prawa cywilnego oraz bogate orzecznictwo w sprawach zajęcia nieruchomości pod infrastrukturę dają wystarczającą podstawę faktyczną i warsztatową do wykonywania poprawnych oszacowań, zaś proponowana treść standardu wprowadza zamieszanie pojęciowe dając złudny spokój, że oto rozwiązano kolejny problem w zakresie szacowania nieruchomości. Standard jako sposób rozwiązywania problemów warsztatowych jest najgorszym z możliwych rozwiązań. Temu celowi powinny służyć publikacje w prasie specjalistycznej. Standard ma opisywać reguły postępowania, a nie procedury obliczeniowe.
  2. Projekt standardu pomija zupełnie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, która ma być przedmiotem współkorzystania. Podatki od nieruchomości, rolne, leśne, opłaty za użytkowanie wieczyste współkorzystanego gruntu powinny podlegać odpowiedniemu przenoszeniu na posiadacza służebności, zarówno w zakresie prawa ustanawianego jak i bezumownego korzystania. Nie wiadomo dlaczego obciążając nimi wyłącznie właściciela.
  3. W zakresie ewentualnego waloryzowania wynagrodzeń z tytułu bezumownego korzystania (gdyby odrzucić stosowanie art. 363 § 2 k.c wprost) projekt standardu pomija utrwalone orzecznictwo w tym zakresie.

 

Projekt obnaża niski poziom rozumienia prawa cywilnego przez jego autorów oraz wysoki stopień odporności na argumenty zgłaszane w czasie tzw. debat środowiskowych jak np. 6.05.2011 w Lublinie.

 

Jarek Matejczuk

Gdańsk 7 maja 2011 roku